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Comment calculer les frais de notaire lors d'un achat immobilier ?

Dernière mise à jour : 30 oct.



Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer des frais d'acquisition, communément appelés « frais de notaire ». Ces frais comprennent la rémunération du notaire, les taxes collectées pour le compte de l'État et des collectivités locales, et les frais liés aux démarches administratives. Le montant de ces frais varie selon le type de bien, son ancienneté, sa localisation et le mode de financement. Voici comment les calculer.


Qu'est-ce que les frais de notaire ?


Les frais de notaire sont les sommes versées au notaire lors d’une transaction immobilière. Contrairement à ce que leur nom indique, ils ne reviennent pas uniquement au notaire, mais comprennent plusieurs composantes :


  • Les droits de mutation : Ils représentent la majeure partie des frais et sont constitués des taxes et impôts reversés à l’État et aux collectivités locales.

  • Les émoluments du notaire : C’est la rémunération du notaire pour ses services. Ils sont réglementés et dépendent du prix de vente du bien.

  • Les débours : Ce sont les sommes avancées par le notaire pour effectuer certaines démarches administratives (documents, certificats).


En général, les frais de notaire s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien, et à 2 à 3 % pour un bien neuf. Ces frais doivent être pris en compte dans le budget global de l’acquéreur lors de l’achat d’un bien immobilier.


Que comprennent les frais de notaire ?


Les taxes


Les taxes représentent la plus grande part des frais de notaire. Elles sont destinées à l'État, au département et à la commune où se situe le bien. Leur montant dépend de la nature du bien : ancien ou neuf.Pour un bien ancien, les taxes sont composées de :


  • la taxe de publicité foncière (TPF) ou le droit d'enregistrement, selon le cas, au taux de 5,80 % ou 5,09 % du prix de vente, selon le département

  • la contribution de sécurité immobilière (CSI), au taux de 0,1 % du prix de vente


Pour un bien neuf, les taxes sont réduites à :


  • la TVA, au taux de 20 % du prix de vente

  • la taxe de publicité foncière (TPF) au taux de 0.715%

  • la contribution de sécurité immobilière (CSI), au taux de 0,1 % du prix de vente


Les frais et débours


Les frais et débours correspondent aux sommes que le notaire doit avancer pour constituer le dossier d'achat du bien immobilier. Il s'agit par exemple des frais de consultation du cadastre, du service de publicité foncière, des documents d'urbanisme, etc. Ces frais sont généralement estimés entre 500€ et 800€.


La rémunération du notaire


La rémunération du notaire, appelée émoluments, est fixée par l'État selon un barème dégressif en fonction du prix de vente du bien. Elle est la même pour tous les notaires et ne peut pas être négociée. Attention cette rémunération est hors taxe, il faut ajouter la TVA. Voici le mode de calcul des émoluments du notaire :Tranches :


  • De 0 à 6 500 € : 3,870 %

  • De 6 500 € à 17 000 € : 1,596 %

  • De 17 000 € à 60 000 € : 1,064 %

  • Plus de 60 000 € : 0,799 %


Par exemple, pour un bien ancien vendu 200 000 €, la rémunération du notaire sera de :


(6 500 x 3,870 %) + [(17 000 - 6 500) x 1,596 %] + [(60 000 - 17 000) x 1,064 %] + [(200 000 - 60 000) x 0,799 %]

= 251,55 + 167,64 + 457,76 + 1 119,60

= 1 996,55 € HT


Le coût total des frais de notaire


Pour estimer le coût total des frais de notaire, il faut additionner les taxes, les frais et débours, et la rémunération du notaire. Il faut également tenir compte du mode de financement du bien : si vous recourez à un prêt hypothécaire, vous devrez payer des frais supplémentaires liés à la garantie hypothécaire.


Estimation des frais de notaire : comment sont-ils calculés ?


Les frais de notaire sont indispensables dans toute transaction immobilière et se composent principalement de taxes, de la rémunération du notaire et des frais divers. Leur montant varie selon le type de bien, l'emplacement et la nature de la transaction. Il est important de comprendre comment ces frais sont calculés pour éviter les surprises lors de l'achat.


Calcul des frais pour un logement ancien


Pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire représentent généralement entre 7 et 8 % du prix d’achat. Cette somme inclut les droits de mutation (ou droits d’enregistrement), qui sont les taxes collectées par le notaire au profit de l’État et des collectivités locales, ainsi que la rémunération du notaire et les débours. Ces frais sont plus élevés dans l'ancien car les taxes appliquées sont plus importantes que pour un bien neuf.


Calcul des frais pour un bien immobilier neuf


Dans le cas d’un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont considérablement réduits, représentant en moyenne 2 à 3 % du prix de vente. Les droits de mutation sont moins élevés car seuls les frais d'enregistrement au tarif réduit sont appliqués. Ce type de transaction bénéficie également de conditions fiscales plus avantageuses, notamment sur la TVA, ce qui allège la charge des frais de notaire.


Calcul des frais pour un terrain


Pour l'achat d'un terrain, les frais de notaire sont similaires à ceux d'un logement ancien, soit environ 7 à 8 % du prix d'acquisition. Les droits de mutation sont calculés en fonction de la valeur du terrain, et d'autres taxes peuvent s'appliquer si le terrain est destiné à la construction d’un bien immobilier. Comme pour les autres types de biens, les frais incluent également les émoluments du notaire et les débours.


Comment réduire les frais de notaire ?


Il est possible de réduire les frais de notaire en appliquant certaines astuces légales. Par exemple, lors de l’achat d’un bien, vous pouvez déduire la valeur des meubles (cuisine équipée, électroménagers, mobilier) de la base de calcul des frais de notaire. En effet, ces éléments ne sont pas soumis aux droits de mutation, ce qui permet de réduire le montant des frais. De plus, en optant pour l'acquisition d'un bien neuf, vous bénéficiez automatiquement de frais de notaire plus faibles grâce à une fiscalité avantageuse.


Quand et qui paie les frais de notaire ?


Les frais de notaire sont généralement payés par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Ce dernier collecte les fonds lors de la transaction et les reverse aux différentes parties concernées, notamment l’État et les collectivités locales. Le vendeur, quant à lui, n’est pas directement concerné par le paiement de ces frais, sauf en cas de clause spécifique prévue dans le compromis de vente.


Facteurs influant sur le montant des frais de notaire


Plusieurs facteurs peuvent influencer le montant total des frais de notaire, notamment les décisions fiscales de l’État et les spécificités des transactions immobilières. Il est important de prendre en compte ces éléments pour anticiper les frais.


Influence de l'État et de la TVA


L'État joue un rôle important dans la détermination des frais de notaire, principalement à travers les droits de mutation et la TVA. Les taux d'imposition varient selon que le bien est neuf ou ancien, et certaines zones géographiques peuvent appliquer des taxes supplémentaires. De plus, les modifications fiscales décidées par l'État peuvent faire varier les frais au fil des années, rendant la veille juridique importante pour anticiper ces coûts.


Rôle du trésor public


Le Trésor Public est responsable de la collecte des taxes liées aux transactions immobilières. Une partie des frais de notaire correspond aux droits d’enregistrement, qui sont ensuite redistribués aux collectivités locales et à l’État. Le notaire agit comme intermédiaire, collectant ces taxes pour le compte du Trésor Public avant de les reverser. Les frais de notaire sont donc en partie influencés par les décisions fiscales locales et nationales, et par la gestion des impôts par le Trésor Public.


En conclusion, les frais de notaire sont une dépense importante lors d'un achat immobilier. Ils varient selon le type de bien, son ancienneté, sa localisation et le mode de financement. Il est donc important de les estimer avant de se lancer dans un projet immobilier. Pour cela, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne ou demander un devis à votre notaire.


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